Derecho inmobiliario
Comercial y Residencial
Preguntas frecuentes sobre bienes raíces comerciales
¿Qué es la financiación comercial en general?
La financiación de una propiedad es el método estándar mediante el cual las personas y las empresas pueden comprar bienes raíces residenciales y comerciales sin la necesidad de pagar el precio total en efectivo por adelantado desde sus propias cuentas en el momento de la compra. El financiamiento para bienes raíces no residenciales generalmente se obtiene de un banco, compañía de seguros u otro prestamista institucional para proporcionar fondos para la adquisición, desarrollo y operación de una empresa de bienes raíces comerciales. Los préstamos de financiamiento comercial están garantizados principalmente por bienes raíces y activos relacionados propiedad del deudor. Los activos utilizados para garantizar préstamos financieros comerciales, además de los bienes raíces, pueden incluir accesorios, equipos, cuentas bancarias y / o comerciales, cuentas por cobrar, inventario, intangibles generales y suministros. Los documentos que evidencian y aseguran el préstamo generalmente incluyen: acuerdos de préstamo, pagarés, hipotecas o escrituras de fideicomiso, cesiones de rentas y arrendamientos, declaraciones de financiamiento, acuerdos de indemnización ambiental, garantías, subordinación, acuerdos de no perturbación y de abogado, certificados de preclusión y otros documentos auxiliares.
Cambios bajo la Sección 1031 del Código
Un intercambio es una transacción de bienes raíces en la que un contribuyente vende bienes raíces mantenidos para inversión o para uso en un comercio o negocio y usa los fondos para adquirir propiedad de reemplazo. Un intercambio 1031 se rige por la Sección 1031 del Código, así como por varios Reglamentos y Resoluciones del IRS.
La Sección 1031 establece que “No se reconocerá ninguna ganancia o pérdida si la propiedad mantenida para uso en un comercio o negocio o para inversión se intercambia únicamente por propiedad de la misma clase”. La primera disposición de un código tributario federal que permite el no reconocimiento de ganancias en un intercambio fue la Sección del Código. 202 (c) de la Ley de Rentas de 1921. La Sección 1031 ha existido en el Código de Rentas Internas desde el primer Código en 1939. Sigue siendo idéntica con sólo dos adiciones en más de 75 años.
La sección 1031 a primera vista parece permitir sólo un intercambio directo de propiedades entre dos contribuyentes. Después de la decisión de 1979 en Starker v. Los contribuyentes estadounidenses pudieron estructurar intercambios diferidos en los que el contribuyente vendió la Propiedad Renunciada a un comprador y adquirió la Propiedad de Reemplazo de un vendedor utilizando los Ingresos Realizados. Los intercambios diferidos a menudo se denominan intercambios "Starker". El Servicio de Impuestos Internos impugnó el cambio diferido, pero el Tribunal Fiscal fue liberal al permitirlos y en 1991 el Servicio de Impuestos Internos adoptó reglamentos que los permitían y gobernaban su estructura. [ sigue leyendo ... ]
¿Qué tipos de notas se utilizan en la financiación comercial?
Un pagaré de cognovit es un pagaré en el que un deudor autoriza al acreedor, en caso de incumplimiento o incumplimiento, a confesar el incumplimiento del deudor en el tribunal y permite que el tribunal emita inmediatamente una sentencia contra el deudor. Si el deudor incumple o incumple cualquiera de sus obligaciones de préstamo, la nota de cognovit también suele estipular que el deudor acepta la jurisdicción en ciertos tribunales, renuncia a cualquier requisito de notificación y autoriza la entrada de un juicio adverso. Aunque la Corte Suprema ha sostenido que las notas de cognovit no son necesariamente ilegales, la mayoría de los estados han prohibido o restringido su uso en transacciones de consumidores y muchos estados no las impondrán en transacciones comerciales.
¿Cuál es la diferencia entre una hipoteca y una escritura fiduciaria?
Una hipoteca es un documento que grava los bienes inmuebles como garantía para el pago de una deuda u otra obligación. El término "hipoteca" se refiere al documento que crea el gravamen sobre bienes inmuebles y se registra en la oficina local de registros de escrituras para notificar el gravamen garantizado por el acreedor. El acreedor o prestamista, también llamado acreedor hipotecario (en una hipoteca) o beneficiario (en una escritura de fideicomiso), es el propietario de la deuda u otra obligación garantizada por la hipoteca. El deudor o prestatario, también llamado deudor hipotecario (en una hipoteca) o deudor (en una escritura de fideicomiso), es la persona o entidad que adeuda la deuda u otra obligación garantizada por la hipoteca y posee el inmueble objeto de el préstamo.
En casi todos los casos, la ley del estado en el que se encuentra la propiedad dicta si se puede utilizar una hipoteca o una escritura de fideicomiso. Aunque una escritura de fideicomiso que asegura bienes inmuebles bajo una deuda tiene el mismo propósito y realiza la misma función que una hipoteca, existen diferencias técnicas y sustantivas entre los dos. La escritura de fideicomiso es otorgada por el deudor y el dueño de la propiedad, a una tercera persona desinteresada identificada como fideicomisario, quien mantiene la propiedad de la propiedad en fideicomiso para el acreedor; mientras que, cuando se utiliza una hipoteca, el título de la garantía permanece en el deudor y la hipoteca crea un gravamen sobre la propiedad inmobiliaria a favor del acreedor. En algunas jurisdicciones, la escritura de fideicomiso permite al fideicomisario obtener la posesión de la propiedad inmueble sin una ejecución hipotecaria y sin venta, mientras que otras tratan una escritura de fideicomiso como una hipoteca. En estas últimas jurisdicciones, la escritura de fideicomiso se rige por la ley aplicable a las hipotecas. La escritura de fideicomiso requiere que el fideicomisario devuelva la propiedad al deudor cuando la deuda se haya pagado en su totalidad. La cesión del interés del acreedor no da lugar a un cambio de fideicomisario; en cambio, solo se transfiere el pagaré u otra evidencia de deuda y el nuevo propietario del préstamo adquiere el interés beneficioso del prestamista anterior en el fideicomiso.
¿Qué es una cesión de arrendamientos?
Para propósitos de préstamos comerciales, una cesión de arrendamientos cede los derechos del deudor, como propietario bajo un contrato de arrendamiento o arrendamientos, al acreedor para el cobro del alquiler como garantía adicional por una deuda u otra obligación. La cesión otorga al acreedor una garantía real sobre el flujo de alquiler de cualquier arrendamiento que afecte a una propiedad, una fuente importante de efectivo para pagar el pagaré en caso de incumplimiento del prestatario. Por lo general, se establece que las cesiones de arrendamientos están presentes y las transferencias absolutas de los derechos del cedente en virtud de los arrendamientos, y el acreedor luego otorga al deudor una licencia para cobrar las rentas y continuar operando como si fuera el propietario en virtud de un contrato de arrendamiento hasta el momento en que se establezca un contrato de arrendamiento. ha ocurrido un evento de incumplimiento. En caso de incumplimiento, el acreedor puede rescindir la licencia y ponerse en el lugar del deudor, como propietario en virtud de los contratos de arrendamiento. Luego, el acreedor procedería a cobrar el alquiler y, de lo contrario, haría cumplir los derechos del propietario en virtud de los contratos de arrendamiento, generalmente sin una larga batalla judicial.
¿Qué es una declaración de financiación de la UCC?
El Código de Comercio Uniforme ("UCC") es una de varias leyes uniformes que se han redactado para armonizar la ley de ventas y otras transacciones comerciales y de consumo en los Estados Unidos. El artículo 9 de la UCC regula la creación, perfeccionamiento y prelación de las garantías reales de un acreedor, también llamado acreedor garantizado, sobre la propiedad personal de un deudor, incluidos los elementos fijos. Al igual que un gravamen hipotecario, una garantía mobiliaria es un derecho sobre la propiedad de un deudor que asegura el pago o cumplimiento de una obligación, creado en un acuerdo de garantía separado o por términos adicionales en el documento de hipoteca o escritura de fideicomiso. Sin embargo, para que los derechos del acreedor garantizado sean exigibles frente a terceros, el acreedor garantizado debe "perfeccionar" la garantía mobiliaria. La perfección se logra típicamente mediante la presentación de un documento llamado "declaración de financiamiento" ante una autoridad gubernamental, generalmente el registrador del condado en el que se encuentra la propiedad (que es la garantía de la deuda), así como ante el secretario de estado de el estado en el que se constituye la entidad deudora, sujeto a una serie de reglas aplicables a las personas físicas y ciertos tipos de deudores corporativos. La perfección se requiere en diferentes lugares y de diferentes maneras, según el tipo de garantía. Por ejemplo, la perfección se puede obtener tomando posesión de ciertos tipos de garantías, como cuentas o certificados de propiedad. En ausencia de la perfección de la garantía mobiliaria, es posible que el acreedor garantizado no pueda hacer valer sus derechos sobre la garantía UCC frente a terceros. Una declaración de financiamiento en sí misma no crea el gravamen o la garantía real, pero cuando se presenta correctamente, solo da aviso de la garantía real creada en el acuerdo de garantía. Se aplican diferentes reglas de perfección a los accesorios, las garantías extraídas y la madera que se va a cortar. Una garantía mobiliaria otorga al tenedor el derecho de tomar acción con respecto a la propiedad personal que está sujeta a la garantía mobiliaria cuando ocurre un caso de incumplimiento, incluido el derecho a tomar posesión y vender la garantía y aplicar los fondos al préstamo.
¿Por qué los prestamistas exigen acuerdos de indemnización ambiental?
Un acuerdo de indemnización ambiental es un acuerdo mediante el cual un deudor indemniza al acreedor por cualquier reclamo o pérdida que surja de la contaminación ambiental de la propiedad hipotecada. Los acreedores quieren indemnizaciones ambientales para proteger contra pérdidas o daños debido a la posición del acreedor como tenedor de un gravamen o fideicomisario cuando el acreedor no ha causado o contribuido a, y de otra manera no está operando, la propiedad hipotecada. Estas indemnizaciones son a veces limitadas y en ocasiones tienen excepciones para excluir acciones del acreedor o sus agentes.
¿Cuándo necesito un acuerdo de subordinación, no perturbación y abogado?
Un acuerdo de subordinación, no perturbación y abogado, también conocido como "SNDA", comprende tres acuerdos básicos que identifican y definen la relación posterior a la ejecución hipotecaria o al incumplimiento entre un acreedor y un inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento de propiedad hipotecada donde el el deudor es el arrendador. La parte de "subordinación" del acuerdo cambia los intereses prioritarios de las partes del acuerdo, por ejemplo, al hacer que el inquilino de una propiedad hipotecada, cuyo contrato de arrendamiento sea anterior a la hipoteca, acepte una prioridad menor a la hipoteca, lo que permite al prestamista del propietario para rescindir ese contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria. El elemento de "no perturbación" del SNDA es un acuerdo entre el acreedor de que si el acreedor u otro comprador en ejecución hipotecaria toma el título de la propiedad que está sujeta al arrendamiento, el acreedor o comprador no perturbará el derecho de posesión del inquilino. siempre que el inquilino no incurra en incumplimiento del contrato de arrendamiento. El elemento de "abogado" del SNDA obliga al inquilino a reconocer al acreedor o comprador en la ejecución hipotecaria como el nuevo propietario. El arrendatario generalmente otorga el abogado sólo si el acreedor está de acuerdo con no perturbar (a veces llamado "derecho de goce tranquilo") de su arrendamiento, como se establece anteriormente. Por ejemplo, bajo una SNDA, un acreedor que es el postor predominante en una venta de ejecución hipotecaria en una propiedad sobre la cual el acreedor tiene un gravamen hipotecario después de que un caso de incumplimiento por parte del deudor / propietario acuerda no perturbar la posesión del inquilino en su espacio arrendado, siempre y cuando el inquilino no esté en incumplimiento de su contrato de arrendamiento y, a su vez, el inquilino se compromete a reconocer y tratar al acreedor o postor como propietario.
¿Qué es un certificado de impedimento legal?
Un certificado de impedimento legal es una declaración firmada por una parte que certifica que ciertas declaraciones de hechos son correctas a la fecha de su ejecución. En un contexto de financiamiento comercial, el acreedor a menudo busca certificados de impedimento legal de los inquilinos existentes en una propiedad que se hipotecará para confirmar los términos principales de un contrato de arrendamiento y si el inquilino reclama algún incumplimiento por parte del propietario. Un certificado de impedimento legal impide que un inquilino reclame más adelante que existe un incumplimiento u otra condición del contrato de arrendamiento que no fue revelada en el certificado de impedimento legal.
¿Cuál es el efecto de una garantía?
Algunos acreedores pueden requerir una garantía del préstamo por parte de uno o más de los miembros, inversionistas, socios o accionistas de una organización empresarial que sea el deudor. Una garantía es una promesa de un tercero de pagar una deuda o cumplir con un deber según los documentos del préstamo si el deudor no lo hace. Dependiendo de los requisitos de suscripción del acreedor y la estructura de la transacción, es posible que se requiera que una garantía esté garantizada por una garantía adicional propiedad del garante, como una hipoteca o una garantía mobiliaria sobre propiedad personal u otros activos del garante que sean independientes o separados de la propiedad inmobiliaria que es la garantía principal del préstamo subyacente. Las garantías son una garantía adicional para el acreedor del pago y cumplimiento de la obligación derivada de una deuda, y brindan otra vía que el acreedor debe perseguir en caso de incumplimiento por parte del deudor. Las garantías están destinadas a reducir el riesgo del acreedor y aumentar la probabilidad de pago y cumplimiento. Los garantes a veces pueden limitar las garantías a una cierta cantidad en dólares menos que la deuda total, y hacer que la garantía se reduzca de alguna manera a medida que el deudor reembolsa la obligación de la deuda.
¿Qué otros documentos de garantía son comunes en el cierre de un préstamo comercial?
Los prestamistas pueden requerir otros documentos de garantía en un financiamiento comercial, generalmente para permitirles obtener el beneficio total de la garantía en caso de incumplimiento. Si el préstamo es para un proyecto de construcción, el prestamista puede requerir una cesión del contrato de construcción, contratos de arquitectos, permisos, contratos de mantenimiento, contratos de servicio, contratos de venta y otros contratos similares que permitan al deudor desarrollar y operar la propiedad. Estos acuerdos pueden ser vistos por el acreedor como documentos de los que le gustaría beneficiarse en caso de que el deudor incumpla el préstamo y el acreedor o comprador tercero tome el título de la propiedad en el momento de la ejecución hipotecaria.
¿Por qué el prestamista requeriría una entidad de propósito especial (también llamada "entidades de propósito único")?
Para ciertas transacciones de financiamiento, algunos acreedores pueden requerir que un deudor se convierta en una entidad de propósito especial o una entidad de propósito único (SPE). Cualquier tipo de entidad comercial puede ser una SPE, aunque comúnmente se forman como sociedades de responsabilidad limitada. Las SPE se crean típicamente para cumplir con objetivos limitados, específicos o temporales. Los acreedores a menudo requieren que el deudor sea una SPE para aislar el riesgo financiero limitando la posibilidad de quiebra del deudor, incluidos los requisitos para realizar sus negocios bajo su propio nombre como una entidad separada, y solo participar en asuntos comerciales expresamente permitidos por las SPE. documentos básicos que no se pueden cambiar sin la aprobación del prestamista. Por lo general, la SPE (1) también debe tener al menos un director, socio general, miembro gerente, accionista principal u otra persona controladora similar (una "persona controladora independiente") que sea independiente del deudor y no esté asociada de ninguna otra manera con el deudor y a quién el prestamista tiene la intención (pero no se requiere contractualmente) para proteger el interés del prestamista, y (2) está sujeto a documentos organizacionales que requieren un voto o consentimiento unánime, cuyo voto incluye a la persona controladora independiente, antes de que el deudor pueda decidir sobre la presentación de una petición en quiebra, disolución, liquidación, consolidación, fusión o venta de todos o sustancialmente todos los activos del deudor. Estos requisitos a veces se denominan requisitos de quiebra remota, ya que su objetivo es dificultar que el deudor se declare en quiebra voluntariamente.
¿Qué son los préstamos sin recurso y las exclusiones sin recurso?
Un préstamo sin recurso es un préstamo garantizado que limita al acreedor, en caso de incumplimiento por parte del deudor, a proceder únicamente contra la garantía que garantiza el préstamo para satisfacer la deuda y no los otros activos del deudor que no están específicamente pignorados como garantía. excepto en determinadas circunstancias limitadas y negociadas que se denominan "exclusiones". Las exclusiones sin recurso generalmente incluyen un acto u omisión por parte del deudor que es una obligación material, como no asegurar, o ciertos actos malos (a menudo denominados actos de "chico malo") como malversación o malversación de fondos de los ingresos de la propiedad, y violación de una cláusula que prohíbe la venta. Dependiendo de los activos del deudor y de si el deudor es una SPE sin otros activos que no sean la propiedad que garantiza la deuda, y si hay un garante, las exclusiones sin recurso pueden tener poco valor.
¿Cuál es el efecto de una cláusula de vencimiento en venta?
Una cláusula de vencimiento en la venta es una disposición en un pagaré, hipoteca o escritura de fideicomiso por la cual toda la deuda pendiente se vence inmediatamente y es pagadera a opción del acreedor al momento de la venta de la propiedad que actúa como garantía del préstamo. Por lo general, estas disposiciones se utilizan para evitar que un comprador posterior asuma el financiamiento del deudor existente a menos del valor de mercado existente.
¿Por qué los prestamistas cobran primas por pago anticipado?
Una prima por pago anticipado, a veces llamada penalización por pago anticipado o tarifa de mantenimiento de rendimiento, es una provisión en un préstamo comercial que evalúa una tarifa, basada en una fórmula establecida, en el caso de que un deudor pague una deuda antes de su fecha de vencimiento establecida contractualmente. La prima por pago anticipado está destinada a compensar a un acreedor por la pérdida de flujo de ingresos anticipado durante el plazo completo del préstamo en caso de pago anticipado.
¿Qué hace el seguro de título?
Al igual que en el contexto de los bienes raíces residenciales, el seguro de título protege al asegurado, que puede ser el dueño de la propiedad y / o el prestamista hipotecario, de la pérdida debido a defectos no revelados en el título de la propiedad inmueble y, para los acreedores, de la pérdida debido a la invalidez o inaplicabilidad de su gravamen hipotecario. El seguro de título defenderá contra una demanda que ataque el título mientras está asegurado, o reembolsará al asegurado por la pérdida monetaria real incurrida, hasta el monto en dólares del seguro provisto por la póliza. La mayoría de las pólizas contienen una serie de excepciones a la póliza de seguro, ya sean excepciones específicas para gravámenes registrados o excepciones generales para problemas que la póliza no cubre, incluidos defectos conocidos por el asegurado, que surjan de documentos gubernamentales no registrados de otra manera, o que surjan de derechos de los acreedores. La mayoría de las pólizas de título aseguran el título contra reclamaciones registradas y no registradas, sujeto a las excepciones establecidas. La cobertura de riesgos no registrados es beneficiosa debido a la dificultad o imposibilidad de determinar todos esos riesgos. Muchos estados tienen agencias de calificación que regulan los tipos de pólizas, endosos de pólizas y tarifas que se aplican al seguro de título en una jurisdicción determinada. Un acreedor generalmente requerirá un seguro de título para asegurar el gravamen de su hipoteca. Dependiendo del tipo y características de la propiedad y del préstamo, el acreedor también puede buscar ciertos endosos a la póliza de título que cubran un riesgo particular que preocupa al acreedor, como la insolvencia. Esos endosos afectarán el precio de la póliza. Los endosos pueden asegurar una gran variedad de riesgos, que incluyen, entre otros, zonificación, usura, gravámenes ambientales, derechos mineros y otros asuntos demasiado numerosos para enumerarlos aquí. Ciertos endosos también están disponibles solo en ciertos estados o para ciertos tipos de propiedades o préstamos.
¿Qué opciones de entidad del prestatario están disponibles?
El dueño de una propiedad debe decidir si será dueño de una propiedad a nombre de un individuo o de una entidad. Las opciones de entidad incluyen la empresa conjunta, sociedad general, sociedad limitada, sociedad de responsabilidad limitada (LLP), sociedad limitada de responsabilidad limitada (LLLP), corporación "subcapítulo C", corporación "subcapítulo S", compañía de responsabilidad limitada (LLC), fideicomiso comercial, fideicomiso de tierras o fideicomiso de inversión inmobiliaria. La elección de la entidad para fines de financiamiento comercial dependerá de muchos factores, incluidas las consideraciones fiscales, la identidad de los propietarios, si habrá retornos preferidos, quién operará el proyecto, la ley estatal y similares. La decisión sobre si utilizar una entidad y, de ser así, qué entidad utilizar puede ser complicada y debe tomarse con la ayuda de asesores fiscales, contables y legales competentes.
¿Qué es una hipoteca en arrendamiento?
Una hipoteca de tarifa es un gravamen hipotecario sobre la propiedad de tarifa, o el interés absoluto de propiedad, en una propiedad inmueble (a veces llamada propiedad simple de tarifa), otorgada por el propietario de la tarifa de esa tierra. En el caso de ejecución hipotecaria sobre el patrimonio de la tarifa, el acreedor ejecutará la ejecución hipotecaria de toda la propiedad, y el postor que prevalezca en la ejecución hipotecaria tendrá derecho a la propiedad total del patrimonio de la tarifa. Una hipoteca en arrendamiento es una hipoteca garantizada por el interés posesorio del deudor / inquilino en el patrimonio en arrendamiento. En caso de ejecución hipotecaria, el acreedor puede ejecutar la ejecución hipotecaria solo sobre el patrimonio arrendado, y el postor que prevalezca en la ejecución hipotecaria tendrá derecho solo a los beneficios conferidos por el arrendamiento por el resto del plazo del arrendamiento. Cabe señalar que puede haber limitaciones en diferentes jurisdicciones sobre la hipoteca de un patrimonio arrendado. Un prestamista que toma una hipoteca en arrendamiento puede requerir que el propietario de la tarifa "subordine la tarifa", lo que significa que el propietario de la tarifa acepta que, en caso de incumplimiento de la hipoteca en arrendamiento, el prestamista puede ejecutar la totalidad de los intereses de la tarifa en la propiedad. El propietario de la tarifa puede tener incentivos para hacer esta subordinación cuando un inquilino debe realizar mejoras sustanciales a la propiedad y el propietario / propietario de la tarifa puede ganar valor en la propiedad como resultado; en otros casos, el acuerdo de subordinación requiere que el prestamista pague una cantidad establecida al propietario de la tarifa en caso de ejecución hipotecaria.
¿Qué son los gravámenes menores?
Un gravamen menor es un gravamen sobre bienes inmuebles que está subordinado en prioridad, ya sea por tiempo o por acuerdo, a otro gravamen (un gravamen "superior" o "senior"). A menudo, el mismo acreedor que otorgó el primer financiamiento también proporcionará financiamiento adicional, garantizado por un gravamen que será secundario o subordinado al primer préstamo. A menudo, un documento de gravamen superior prohibirá al prestatario ejecutar gravámenes menores, porque los gravámenes menores podrían complicar el proceso de ejecución hipotecaria.
¿Qué son los préstamos participativos?
A veces, un prestamista institucional participa con otros prestamistas en la concesión de un solo préstamo hipotecario a un solo deudor; este es un préstamo de participación. Los préstamos de participación son una forma de que los bancos más pequeños acepten una parte de una transacción de préstamo más grande, distribuyendo así el riesgo. Además, el monto de un préstamo puede ser demasiado grande para cualquier acreedor según sus regulaciones de préstamos, y se necesitan otros prestamistas para cumplir con los requisitos de financiamiento adicionales. Un prestamista también puede otorgar el préstamo individualmente y luego vender "participaciones" en ese préstamo a otros inversionistas o instituciones financieras. El contrato de préstamo o un contrato de participación por separado definirá qué prestamista tiene autoridad para hacer cumplir los términos del préstamo.
¿Cuándo se utilizan los acuerdos entre acreedores y subordinación?
Los convenios entre acreedores se celebran entre dos o más acreedores que han otorgado préstamos a un solo deudor, para definir la relación entre los acreedores e incluir disposiciones relativas a los anticipos de recursos del préstamo por parte de los acreedores, prelación equitativa de los acreedores respecto a los pagos de los deudor, y quién actuará (y cómo puede actuar) en caso de incumplimiento por parte del deudor. Un contrato de subordinación cambia los intereses de prelación en una propiedad hipotecada de una parte, que tiene prioridad, a otra parte, que de otro modo estaría subordinada si no fuera por el contrato de subordinación.
¿En qué se diferencia el financiamiento mezzanine de otros préstamos comerciales?
Si el capital del propietario y el préstamo del prestamista juntos son insuficientes para las necesidades financieras de una propiedad, un prestatario a veces también puede buscar uno o más prestamistas adicionales para financiar el proyecto. Muchos acreedores se han vuelto cada vez más hostiles a la financiación secundaria que implica un gravamen hipotecario secundario sobre la propiedad sobre la que tienen una hipoteca. Los préstamos mezzanine son una forma de financiación secundaria que no garantiza los bienes muebles o inmuebles del deudor cubiertos por la primera hipoteca, sino que es un préstamo garantizado con una prenda de los intereses de propiedad del deudor. Los préstamos mezzanine se organizan a menudo en un financiamiento altamente estructurado, al mismo tiempo que el primer préstamo hipotecario. En caso de incumplimiento del préstamo intermedio, el prestamista se hace cargo de la propiedad de la entidad prestataria, no de la propiedad en sí. Esta estructura generalmente se compone de SPE para satisfacer a los acreedores en cuanto a la lejanía de la quiebra y garantizar el valor de la garantía. Por lo general, se requerirá un acuerdo entre acreedores en las transacciones de préstamos mezzanine.
¿Qué significa "subordinación equitativa"?
La subordinación en la banca y las finanzas se refiere al orden de prioridades en los intereses de varios activos, y la prioridad generalmente se determina por estatuto y orden de registro. Los tribunales de quiebras en los Estados Unidos, así como la mayoría de los tribunales de jurisdicción general en los distintos estados, tienen el poder y la autoridad, como tribunales de equidad, para alterar la aparente prioridad de los gravámenes a fin de subordinar los reclamos de mayor antigüedad sobre los activos de un deudor. a las reclamaciones de demandantes menores basadas en principios de equidad. Este remedio se llama "subordinación equitativa". La subordinación equitativa se puede utilizar para subordinar tanto los intereses garantizados como los no garantizados. La subordinación equitativa es un recurso extraordinario, y los tribunales generalmente han sostenido que deben cumplirse las siguientes condiciones antes de que se imponga: (1) el acreedor principal debe haber incurrido en algún tipo de conducta injusta; (2) la mala conducta debe haber resultado en daño a los acreedores subordinados del quebrado o haber conferido una ventaja injusta al acreedor anterior; y (3) con respecto a un procedimiento de insolvencia, la subordinación equitativa del reclamo no debe ser incompatible con las disposiciones del Código de Quiebras.
¿Qué impacto tiene la eliminación de la exclusión de los "derechos de los acreedores" en una póliza de seguro de título?
Cuando un asegurador de título emite su póliza con un endoso que elimina la exclusión o excepción de los derechos de los acreedores, no está claro si el asegurado tendrá cobertura si la transferencia asegurada se cuestiona posteriormente como fraudulenta o preferencial, o cuando el prestamista asegurado El gravamen hipotecario es objeto de un reclamo de subordinación equitativa. Sin embargo, pueden aplicarse otras exclusiones en la póliza y constituir la base para la denegación de la reclamación del asegurado. Tampoco está claro que la póliza brinde cobertura contra la impugnación de los derechos de los acreedores, incluso cuando la póliza incluye un endoso que elimina la exclusión de los derechos de los acreedores. En muchas situaciones de reclamo, por lo tanto, el asegurador se verá obligado a pagar por la defensa del asegurado si no hay exclusión o excepción de los derechos de los acreedores en la póliza para confirmar que no se pretendía cubrir este riesgo. Esto puede resultar muy costoso para la aseguradora.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Un acreedor puede ejecutar la hipoteca o "excluir" los intereses del deudor en caso de incumplimiento de la deuda u otra obligación. Las ejecuciones hipotecarias son un método que el acreedor puede utilizar para apoderarse de la propiedad hipotecada actuando como garantía de la obligación, rescindiendo el capital de redención del deudor, y ya sea para tomar posesión y posesión de la tierra o vender los derechos a un tercero y usar el producto de esa venta para pagar o saldar la deuda. Algunas jurisdicciones reconocen las ventas de ejecuciones hipotecarias no judiciales realizadas sin la supervisión de un tribunal; otras jurisdicciones solo reconocen ejecuciones hipotecarias judiciales. Las ejecuciones hipotecarias son uno de los recursos disponibles para un acreedor en caso de incumplimiento de un instrumento hipotecario.
¿Cómo ejerce un prestamista el poder de venta?
Un poder de venta es una cláusula, a veces permitida por la ley local para ser insertada en hipotecas o escrituras de fideicomiso, que otorga al acreedor o fideicomisario el derecho a vender la propiedad en ciertos incumplimientos sin autorización judicial. Cuando una hipoteca otorga el poder al acreedor, y la ley estatal no impide su ejercicio, el acreedor puede organizar una venta no judicial de los intereses del deudor incumplido. Una venta realizada de acuerdo con una disposición de poder de venta es una venta pública, y los estatutos que rigen dichas disposiciones regulan la realización de la venta y el método de notificación. En teoría, el comprador obtiene los mismos derechos sobre la propiedad que disfrutaría si hubiera comprado en una venta judicial, ya que el acreedor está vendiendo el título tal como existía cuando se otorgó la hipoteca o la escritura de fideicomiso que contiene el poder de venta. No obstante, con frecuencia se prefiere la venta judicial más costosa, lenta y engorrosa porque, entre otras razones, crea un registro judicial permanente de los hechos que llevaron a la transferencia del interés del hipotecario, incluida una sentencia, mientras que el comprador no La venta judicial solo puede tener los considerandos de la escritura de transferencia para establecer los derechos de propiedad de dicho comprador. Una ejecución hipotecaria judicial también suele reducir o eliminar los derechos de rescate de un deudor, lo que tiene el efecto de finalizar los resultados de la venta más rápidamente que en el caso de una ejecución hipotecaria bajo una disposición de poder de venta.
Preguntas frecuentes sobre bienes raíces residenciales
Problemas comunes con los bienes raíces residenciales
¿Cuáles son algunas cuestiones clave que debo considerar al revisar un contrato para comprar una casa?
Pocas personas se dan cuenta de que el contrato de compra es el paso más importante en la compra de una vivienda. Los detalles de este acuerdo determinan lo que compra o vende y cómo lo compra o vende. Antes de firmar, lea el acuerdo detenidamente y considere lo siguiente (no es una lista completa de problemas, pero tiene la intención de brindarle al lector un buen comienzo en lo que debe considerar):
¿La compra depende de cuestiones como la disponibilidad de financiación en condiciones aceptables o la venta de la casa que el comprador posee actualmente?
¿Exactamente qué terrenos, edificios y mobiliario están incluidos en la oferta? ¿Están incluidos en el precio de compra los electrodomésticos, ciertos accesorios y otros bienes muebles?
¿Cuándo puede tomar posesión el comprador?
¿Se requiere que el vendedor proporcione un título bueno y comercializable? El título negociable es un título que se puede comercializar (vender) fácilmente a un comprador razonablemente prudente que conozca los hechos y su significado legal con respecto a embargos y gravámenes.
¿Quién paga el examen del título de propiedad en caso de que se acepte la oferta? ¿Quién paga el resumen del título o el seguro de título?
Inquietudes con el título
1. ¿Qué es un examen de título o un resumen? Un examen de título es un estudio de los registros relacionados con el historial de propiedad de la propiedad y, a veces, de otros asuntos relacionados con los intereses de propiedad en la propiedad. Un resumen de título es una colección de registros públicos relacionados con la propiedad de una parcela de bienes raíces. Durante el examen, un examinador de títulos revisa la información del título aplicable para determinar quién es el propietario de las tierras, si existen defectos o reclamos contra la propiedad y si se necesita alguna acción para asegurarse de que el comprador obtenga un buen título de propiedad en el momento del cierre.
2. ¿Qué es el seguro de título y por qué es necesario? Una póliza de seguro de título asegura el estado del título a nombre del propietario de la póliza. Las pólizas de seguro de título son emitidas por compañías de seguros de título. La compañía de títulos contrata con la persona asegurada nombrada en la póliza para proteger contra pérdidas financieras relacionadas con el título, así como el costo de defender el título en la corte. La compañía de títulos busca y examina los documentos relacionados con la propiedad y los artículos que afectan la propiedad antes de emitir una póliza. Proporciona una fuente de indemnización al asegurado nombrado si él o ella resulta dañado por una búsqueda o examen de título negligente o incorrecto y también por defectos ocultos que no se descubrirían en una búsqueda de título. Por ejemplo, un defecto de título resultante de una falsificación no se revelaría en una búsqueda o examen de los registros públicos, pero estaría cubierto por la póliza de seguro de título.
Antes de la emisión de la póliza de seguro de título al cierre, se preparará un compromiso de título. Es posible que se le brinde o no la oportunidad de ver este documento antes del cierre, pero debe hacer todo lo posible por revisarlo antes del cierre. Debe asegurarse de que su abogado (si tiene uno) lo revise también. Si bien hay muchas partes importantes en un compromiso de título, como mínimo debe estar familiarizado con lo siguiente: (i) El Anexo A identifica el tipo de póliza que se emite, los nombres de los asegurados propuestos y los propietarios actuales, y la descripción legal. de la propiedad; y (ii) el Anexo B contiene una lista de elementos que deben cumplirse para que la compañía de títulos de propiedad emita la póliza de seguro y también contiene una lista de asuntos de título (llamados "excepciones") que serán excluidos de la cobertura, como impuestos estatutarios sobre bienes raíces y servidumbres para los servicios públicos que prestan servicio a la propiedad, a menos que se eliminen del compromiso de título en el momento del cierre. Si hay elementos objetables en el compromiso, debe intentar que la compañía de seguros de título los elimine antes del cierre.
Manera en que se toma y se mantiene el título
¿Cómo se debe conservar el título? Asegúrese de identificar cuidadosamente a todas las partes que toman el título y cómo se mantendrá el título. Los siguientes son ejemplos de métodos típicos de tenencia de títulos:
Único dueño. Bajo este enfoque, el título se toma a nombre de un solo concesionario individual y es libremente transferible o sujeto a gravamen por parte de ese concesionario, sujeto a los derechos de dote y / o propiedad que se describen a continuación.
Ejemplo: John Doe, un hombre soltero, donante, a Jane Smith, una mujer soltera, donataria.
Propiedad conjunta con derecho de supervivencia. El título puede tomarse en varios nombres bajo este enfoque. Cada co-inquilino posee un interés indiviso en toda la propiedad. El lenguaje de "supervivencia" significa que si un inquilino conjunto muere, el interés de esa persona se transfiere automáticamente a los demás inquilinos conjuntos. Cualquier inquilino conjunto puede transferir libremente su participación fraccional en la propiedad durante su vida, pero dicha transferencia terminará los aspectos de supervivencia del arrendamiento de supervivencia conjunta en la medida del interés transferido. Se presumen participaciones equitativas a menos que la escritura establezca lo contrario. Por ejemplo, si hay dos beneficiarios, cada beneficiario será propietario de la mitad de los intereses a menos que la escritura especifique lo contrario.
Una tenencia conjunta se crea y existe solo si existen cuatro características esenciales: (1) unidad de propiedad conjunta y control; (2) los intereses mantenidos deben ser los mismos; (3) los intereses deben tener su origen en el mismo instrumento; y (4) los intereses deben comenzar al mismo tiempo. Si no existen todas o algunas de estas características, los propietarios serán propietarios de la propiedad como inquilinos en común.
Ejemplo: John Doe, soltero, otorgante de Able Smith, Jane Baker y Charles Jones como copropietarios con derecho de supervivencia.
Inquilinos por la totalidad. El título puede ser tomado como inquilinos por la totalidad solo por un esposo y esposa válidamente casados. Esta forma de propiedad no existe en todos los estados. Las palabras "marido y mujer" en el nombre del concesionario hacen esta elección. Si se intenta una transferencia de este tipo pero los beneficiarios no están válidamente casados, o si se divorcian, el título se revierte a los inquilinos en común. Como inquilinos en su totalidad, ninguno de los inquilinos puede transferir su interés a un tercero o gravar la propiedad sin que ambas partes se unan en la escritura o hipoteca. Tras la muerte de una de las partes, la propiedad se convierte automáticamente en propiedad exclusiva del cónyuge supérstite. Ésta es una forma común de propiedad entre las parejas casadas, excepto en los estados de propiedad comunitaria. En los estados de propiedad comunitaria, el esposo y la esposa presuntamente adquieren la propiedad como propiedad comunitaria y la mantienen como inquilinos en común o como inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia.
Ejemplo: John Doe, soltero, otorgante de John Jones y Jane Jones, marido y mujer.
Inquilinos en común. El título mantenido como inquilinos en común, como los inquilinos conjuntos, permite que el título de toda la propiedad se mantenga en varios nombres. El título también es libremente transferible o sujeto a gravamen (en cuanto al interés propio del inquilino que se transfiere) por cada inquilino. Sin embargo, no existe el derecho de supervivencia de los inquilinos sobrevivientes tras la muerte de un inquilino. Además, tenga en cuenta que se presume un porcentaje igual de propiedad a menos que la escritura indique específicamente lo contrario. Por ejemplo, a menos que la escritura indique lo contrario, si hay tres beneficiarios, cada beneficiario tendrá un tercio de participación. Siempre es mejor indicar el porcentaje de participación de propiedad de cada copropietario en la escritura para evitar cualquier incertidumbre o malentendidos.
Ejemplo: John Doe, soltero, otorgante de Jane Smith, Sam Wilson y Tom Baker, en partes iguales como inquilinos en común.
O John Doe, un hombre soltero, otorgante, a Jane Smith en cuanto a ½ interés, Sam Wilson en cuanto a ¼ de interés y Tom Baker en cuanto a ¼ de interés, como inquilinos en común.
Título transferido en fideicomiso en beneficio de los compradores. Bajo este enfoque, el título legal (registro) se transfiere a un fideicomisario (por ejemplo, el concesionario sería "John Doe, como fideicomisario según el acuerdo de fecha 1 de junio de 2005"). Se debe tener cuidado al utilizar este enfoque, ya que hay preocupaciones más complejas involucradas.
Problemas especiales de propiedad conyugal. Este es un tema en el que debe averiguar si el estado en el que se encuentra la propiedad tiene reglas especiales que requerirán una declaración de propiedad diferente o otorgarán automáticamente intereses de propiedad entre los cónyuges. California, Arizona y Wisconsin son ejemplos de estados de “propiedad marital” o “propiedad comunitaria”, donde los estatutos tienen un impacto en la forma en que se posee el título. El interés del concesionario debe describirse con precisión con los términos requeridos por la ley de ese estado.
Diferentes formas de hechos
¿Cuál es la diferencia entre una escritura de garantía general, una escritura de garantía especial (limitada) y una escritura de reclamo de renuncia?
Escritura de garantía general. Una escritura de garantía general garantiza el buen título del otorgante antes del traspaso, y esa garantía continúa después del traspaso. Las garantías habituales por parte del vendedor son: buen título, exención de gravámenes distintos de los específicamente identificados y derecho de posesión al comprador frente a todos los demás. La garantía incluye cualquier reclamo que surja durante o antes de la propiedad del otorgante.
Escritura de garantía especial (o limitada). Una escritura de garantía especial, a veces denominada escritura de garantía limitada (y algunos estados pueden tener un nombre diferente para esta forma de escritura), proporciona garantías menos extensas que las que recibe el concesionario de una escritura de garantía general. En virtud de una escritura de garantía especial, el otorgante solo garantiza las reclamaciones que surjan durante el período de propiedad del otorgante, pero no garantiza ninguna reclamación que surja antes de la propiedad de la propiedad por parte del otorgante.
Renunciar a la escritura de reclamación. Una escritura de renuncia no contiene garantías de ningún tipo y transmite solo los intereses, si los hay, en poder del otorgante (por ejemplo, si el otorgante en realidad no tuviera ningún interés que transmitir, la escritura de renuncia no conferiría ninguna propiedad al concesionario). La escritura de renuncia no se usa típicamente para transacciones de compra de bienes raíces residenciales.
Escritura del alguacil. La escritura del alguacil es una escritura otorgada al final de una ejecución hipotecaria, en la cual el alguacil, bajo la orden del tribunal en el caso de ejecución hipotecaria, otorga la propiedad de la propiedad al postor ganador en la venta del alguacil. Estas escrituras son escrituras de renuncia y no tienen garantía porque el postor en la venta del alguacil toma el título "sujeto a todos los gravámenes legales" incluyendo cualquier defecto en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Escritura fiduciaria. Una escritura fiduciaria es una escritura otorgada por un fiduciario u otro fiduciario (a menudo una persona o entidad designada por el tribunal) que transmite el título de propiedad de conformidad con la autoridad de ese otorgante en virtud de un contrato de fideicomiso o como resultado de un procedimiento supervisado por un tribunal.
Problemas de la encuesta
¿Qué es una encuesta y por qué debería pagar por una?
Una encuesta es un dibujo de la propiedad que debe mostrar cualquier mejora a la propiedad (como edificios, caminos de entrada y similares), las líneas limítrofes de la propiedad y cualquier invasión que afecte la propiedad (si los elementos que invaden la propiedad por parte de terceros o usurpaciones de la propiedad contra una propiedad vecina). Los detalles que se incluyen en una encuesta dependen completamente de lo que se requirió del topógrafo en el contrato de contratación del topógrafo y de lo que implica la certificación que el topógrafo da en la cara de la encuesta. Los agrimensores tienen la capacidad, si se les solicita, de certificar muchas cosas, tales como: (i) si las mejoras están ubicadas dentro de los límites; (ii) en qué zona de inundación se encuentra la propiedad; (iii) si las estructuras cumplen con las leyes aplicables de retroceso y altura; o (iv) si la propiedad tiene acceso a un derecho de paso público. Las invasiones a la propiedad pueden incluir: (i) servicios públicos (como agua, cable, electricidad y líneas telefónicas) y servidumbres para ellos; (ii) el derecho de otra parte a entrar en su propiedad (como un camino de entrada común que la propiedad puede compartir con una propiedad vecina); o (iii) estructuras que no se traspasan con la compra de la propiedad que están en la propiedad y no deberían serlo (como la cerca que pertenece a un propietario vecino). Los prestamistas residenciales generalmente requieren que se obtenga una encuesta antes del cierre, porque una encuesta es el único documento en un cierre que confirma que la descripción legal en la escritura coincide con la propiedad que el comprador espera recibir con esa escritura. En algunos casos, si el propietario actual de la propiedad tiene una encuesta reciente de la propiedad, el prestamista aceptará dicha encuesta (o tal vez una recertificación actual de la encuesta anterior siempre que no haya nuevas mejoras sustanciales en la propiedad) y una nueva encuesta. los costos pueden reducirse.
Problemas de servidumbre
¿Qué es una servidumbre? ¿Cuáles son mis derechos y obligaciones bajo una servidumbre?
Propósito de una servidumbre. Una servidumbre es un interés en un terreno que es propiedad de una persona que no es el propietario de toda la parcela, como el derecho a usar o controlar una parte de la parcela, o un área por encima o por debajo de ella, para un propósito limitado específico. (como cruzarlo para acceder a una vía pública, compartir un camino común con una propiedad vecina o instalar y mantener cables o líneas de servicios públicos). La tierra que se beneficia de una servidumbre se denomina finca dominante; la tierra gravada por una servidumbre se llama finca sirviente. A diferencia de un contrato de arrendamiento o una licencia, una servidumbre puede durar para siempre, pero generalmente no le da al titular el derecho de poseer, tomar, mejorar o vender la tierra exclusivamente. Algunas servidumbres comunes pueden incluir: (i) un derecho de paso; (ii) un derecho de entrada; (iii) derecho al sostenimiento de terrenos y edificaciones; (iv) un derecho de luz y aire; o (v) derecho al agua. El propietario del predio sirviente normalmente es libre de usar su propiedad como desee, siempre que el uso no menoscabe los derechos del propietario del predio dominante a usar el terreno cubierto por la servidumbre.
Servidumbres en beneficio de la tierra. Es posible que tenga una servidumbre sobre la propiedad de otra persona por varias razones. Una de las razones más comunes puede ser el acceso a un derecho de paso público para una propiedad que de otra manera no tendría salida al mar. Verifique su encuesta o pregunte a su compañía de títulos si no está seguro del propósito de alguna servidumbre identificada. Además, asegúrese de que cada servidumbre que beneficia a su propiedad sobre la propiedad de otra persona se refleje con la descripción legal incluida en el Anexo A de su póliza de seguro de título. Uno de los elementos asegurados por la póliza de seguro de título del propietario es el acceso legal a la propiedad asegurada.
Servidumbres que agobian la tierra. Si alguien más tiene una servidumbre debidamente registrada sobre mi propiedad, ¿cuáles son mis obligaciones y derechos con respecto a esa servidumbre?
Sus obligaciones con la parte que se beneficia (propiedad dominante) de la servidumbre sobre la propiedad que está comprando (propiedad sirviente) dependen del acuerdo escrito que crea la servidumbre.
Si el levantamiento de la propiedad refleja un camino etiquetado como “servidumbre” pero no hay ningún documento registrado que cree la servidumbre, querrá preguntar dónde obtuvo el agrimensor la información sobre esta servidumbre. Si la servidumbre no registrada se muestra en la encuesta, la compañía de títulos probablemente incluirá esta servidumbre no registrada en su póliza de título como una excepción a la cobertura. Eso significa que si alguien reclamara el derecho de usar esta servidumbre, su seguro de título no pagaría para resolver este problema.
Problemas de fideicomiso
¿Qué es un depósito en garantía y un agente de depósito en garantía? ¿Qué significa tener fondos o documentos en custodia?
Un agente de custodia es típicamente un tercero designado para retener un artículo (generalmente fondos, pero a veces ciertos documentos, como una escritura y / o hipotecas) durante un cierto tiempo o hasta que ocurra una condición, momento en el cual el agente de custodia es para entregar el artículo a otra persona. Por lo general, el agente de depósito en garantía será la compañía de títulos, y los fondos y documentos que tiene en su poder incluyen los depósitos realizados en virtud del contrato de compra de la propiedad, así como la escritura y los instrumentos hipotecarios. En muchos contratos de compra de vivienda, un agente de depósito en garantía retendrá el depósito inicial o la garantía hasta el cierre. En algunos estados, todo el cierre se realiza a través de un agente de depósito en garantía, y todos los fondos y documentos se recopilan y distribuyen de la manera requerida por las instrucciones escritas específicas y detalladas del depósito en garantía.
Problemas de zonificación
¿Cómo sabe el comprador cómo se utilizará el terreno que rodea la propiedad?
Por lo general, el vendedor no garantiza cómo se utilizará el área que rodea la propiedad. Algunos acuerdos de compra le piden al vendedor que garantice lo que el vendedor sabe sobre los usos de la propiedad circundante que podrían interferir con el uso de la vivienda, pero muchos no lo hacen. Si un comprador está preocupado, debe comunicarse con el tasador de la propiedad o el recaudador de impuestos del condado en el que se encuentra la propiedad y determinar quién es el propietario de la tierra circundante, o hablar con el departamento de zonificación o planificación de su municipio local antes de comprar la propiedad. propiedad para comprender cómo los usos circundantes pueden afectarlo. El compromiso de título solo divulga información sobre la propiedad que se está comprando y no intenta informar al comprador sobre los usos circundantes. A veces, una encuesta identificará a los propietarios de las parcelas inmediatamente adyacentes. El comprador debe asumir la responsabilidad de averiguar qué usos pueden afectarlo. El comprador puede preguntar a los propietarios vecinos si conocen planes para desarrollar terrenos que rodean la propiedad. El comprador también puede querer hablar con la oficina de construcción o zonificación del municipio local para confirmar la zonificación de la propiedad circundante y saber qué tipos de usos se podrían hacer en el futuro, aunque la zonificación se puede cambiar.